历经13年，泛海控股（000046，下称“泛海”）的上海董家渡10号地块终于将在今年10月份面世。
按照房企“快周转、去库存”的思路，这块位于上海外滩核心区域的优质土地早该推向市场，但是，为何在泛海手中却历经13年方才入市？
对于项目进展迟缓，泛海董事会办公室对记者回复称：“是因为拆迁难度大”。
但是，人民网记者发现，泛海旗下在北京、武汉等地的项目入市周期均超过10年以上，这背后究竟是怎样的开发逻辑？
“泛海模式”：开发13年 房价翻5倍
13年前，泛海借旧区改造以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米，但是获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。
虽然“拆迁难度大”，但是，同样是参与董家渡旧区改造，另外两个房企华润置地和华浙集团似乎并未受泛海所指的拆迁拖累。其中，华润的 “外滩九里”则于2005年9月开盘。而华浙旗下董家渡的项目公司即上海华浙外滩置业公司则于2005年被绿城收购，2009年8月，绿城黄浦湾开盘。
2005年，华润的 “外滩九里”售价为每平方米约2.5万元，而绿城黄浦湾在2009年的销售价格约为每平方米5万元，而目前即将推出的三期开盘价格已然上升到每平方米约12万。
仅仅从2005年到2015年，董家渡周边房价就翻了近5倍，而此时泛海所属的董家渡10号地块的拆迁工作也终于“接近尾声”，将于今年10月份开盘。
无独有偶。泛海在北京的项目泛海国际二期也面临“一模一样”的开发路径。
2004年，泛海在北京获得东风乡4宗地块的总价仅为约2.25亿元，总面积29.1万平方米，建筑规模高达87万平方米，综合楼面价仅每平方米262元。而10年之后，由该四块地所在的泛海国际二期才正式迎来开盘，如果以成交均价每平方米10万元计算，也是当初地价的381倍。
除了北京、上海外，泛海在武汉的王家墩项目也历经了长达12年的入市周期。
纵观泛海地产业务的发展模式，多是在早年以低成本、大体量在一二线城市核心区域获得土地，然后因为各种原因而延迟开发进度，最后以较高单价入市。
“相比之下，泛海更像是内地版的李嘉诚。”上海指数研究院研究总监陈延彬这样认为，而李嘉诚旗下的长实地产一直以“囤地升值”被外界所诟病。
“去地产化”：“低成本、高毛利率”模式遇瓶颈
在这种开发模式下，泛海的财务报表也呈现出了“两高”的特征，即高负债率和高毛利率并存。
根据泛海年报显示，泛海净负债率从2011年的128%，2012年的160%，2013年的218%飙升至2014年的229%。陈延彬认为：“拆迁需要大量的资金投入，而项目开发周期拉长也需要占用大量的财务费用。”
而据广发证券的一则研究报告显示，在房地产行业毛利率持续下滑的近几年，泛海控股的毛利率从2011年开始一直保持在50%以上的高位，远高于房地产行业平均水平。
由于泛海项目少且体量大，所以对单个项目的销售业绩依赖度较高。据2014年年报显示，泛海实现房地产销售收入97.8亿元，与13年相比大幅增长67.4%，仅武汉王家墩项目贡献销售额超过80亿，业绩贡献率高达80%。
泛海董事会办公室向记者表示，目前泛海正在加速旗下项目的开发，未来泛海的销售业绩也将迎来增长期。广发证券的研究报告也显示，随着上海董家渡项目10号地的一期入市销售，到2016年，泛海预计销售规模将会达到150到200亿。
虽然，以低成本获取一二线城市核心区域大体量土地的先期优势支撑了泛海地产板块如今业绩的快速增长，但是这种模式似乎显得难以为继。
亿翰智库研究总监张化东认为：“泛海以低土地成本支撑的低周转、高毛利率的模式已经遇到瓶颈期，随着地价上升和一二线城市核心区域土地匮乏，其发展模式是不可持续的。”
上述的观点也得到了泛海董事会办公室的承认，像在一二线城市核心区域再以较低的价格获得大体量的土地已经比较难，毕竟房地产行业已经由黄金时代向白银时代过渡了。
泛海董事会办公室向人民网记者介绍，从去年开始，泛海就开始向 “以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团”的发展目标转型。为了实现上述目标，在短短一年中，泛海控股已快速实现了证券、信托、保险、基金、资管和互联网金融等多项金融业务的布局。
根据年报显示，2014年泛海在金融方面的营收占比企业总营收的比例达到了20.4%，同比增加了19.41%，而核心的房地产业务则占比75.19%，同比仅增加了1.05%。
在房地产行业毛利率下降、土地成本高昂的背景下，泛海在新的战略中并未提及“房地产”的字眼，而在记者问及未来地产板块的发展规划时，泛海董事会办公室向记者回复：“我们目前的任务主要是去库存，现有的土地储备已经足够未来几年的开发。”
